Kiat untuk Investor Swasta dan Pemberi Pinjaman Uang Keras

TIPS UNTUK PEMENANG DAN INVESTOR SWASTA

Pemberi pinjaman swasta terpukul paling keras dalam krisis properti karena penjaminan kredit buruk yang berlaku di era boom. Semua yang penting adalah pinjaman-ke-nilai rendah (LTV). Loan to value adalah rasio keuangan yang menyatakan jumlah gadai hipotek pertama sebagai persentase dari total nilai properti real estat. Misalnya, jika peminjam meminjam $ 100.000 untuk membeli rumah senilai $ 120.000, rasio LTV adalah $ 100.000 / $ 120.000 atau 83%. Contoh ini menunjukkan margin ekuitas yang relatif tipis (17%) yang akan dihapus dalam kasus penyitaan. Pemberi pinjaman mungkin tidak akan pernah mendapatkan kembali pinjaman sepenuhnya dari hasil penyitaan seperti yang ditunjukkan di bawah ini.

Saldo pinjaman – $ 100.000

Keterlambatan pembayaran; pokok dan bunga – $ 10.000

Penyitaan, biaya hukum – $ 7.000

Lain-lain biaya – $ 8.000

Total jatuh tempo – $ 125.000

Harga jual foreclosure – $ 90.000

Rugi terhadap Pemberi Pinjaman – $ 35.000

Pemberian pinjaman yang hati-hati membutuhkan kreditur untuk menganalisis kemampuan peminjam untuk membayar selain mengambil agunan yang memadai dan mempertimbangkan pinjaman yang jauh lebih kecil sejalan dengan rasio LTV yang rendah. Pemberi pinjaman konvensional bersikeras pada maksimum 80% LTV (persyaratan LTV maksimum regulator) dan 1,20 kali Rasio Cakupan Layanan Utang. Pemberi pinjaman swasta, bagaimanapun, pergi untuk maksimum 65% LTV dan benar-benar mengabaikan DSCR. Disinilah letak masalahnya. Pinjaman yang kemudian menjadi tunggakan beberapa bulan setelah pencairan terus menarik bunga dan biaya keterlambatan pembayaran, sehingga mengikis agunan jaminan. Di sisi lain, peminjam yang DSCR-nya kuat sejak awal tidak mungkin melewatkan pembayaran setidaknya beberapa bulan setelah pencairan.

Sebagai pemberi pinjaman pribadi, Anda harus mengajukan kepada diri Anda pertanyaan-pertanyaan kunci berikut dan memuaskan diri Anda dengan jawabannya, kemudian kumpulkan dokumentasi pinjaman dan dapatkan penanggung kredit kredibel untuk menganalisis permintaan pinjaman untuk Anda.

  1. Siapa peminjam dan apa catatan kredit peminjam?
  2. Apa ekuitas peminjam dalam kesepakatan itu? Apakah cukup?
  3. Berapa kapasitas peminjam untuk membayar? Dari sumber mana?
  4. Apa jaminan dan LTV yang dijaminkan?
  5. Apa kondisi ekonomi dan lainnya yang berlaku yang menimbulkan risiko?

Berikut ini adalah dokumen minimum yang ingin Anda kumpulkan untuk analisis pinjaman dan penjaminan:

SURAT KEKAYAAN

1. Formulir Pengajuan / Ringkasan Pinjaman – termasuk rincian pinjaman, hutang

strategi servis dan keluar

2. File F1003 atau Fannie Mae 3.2, atau Laporan Keuangan Pribadi

3. Penilaian atau Gambar Terkini

4. Laporan Kredit Terkini

PINJAMAN PINJAMAN (Paket Pinjaman)

PINJAMAN RESIDENTIAL

1. Formulir Pengiriman

2. File F1003 atau Fannie Mae 3.2, atau Laporan Keuangan Pribadi

3. Laporan Kredit Terkini (<90 hari)

4. 2 Tahun Pajak Pribadi & Bisnis (jika berlaku)

5. Ringkasan Pinjaman dengan Detil LOE untuk Strategi Cash Out & Exit

6. Properti Investasi – Sewa Roll atau salinan sewa (s)

7. Kontrak Pelelangan Eksekusi untuk Pembelian

8. Penilaian atau Gambar Terkini dengan MLS Sold Comps – No Listed Comps

PINJAMAN MULTI-KELUARGA

1. Formulir Pengiriman

2. File F1003 atau Fannie Mae 3.2, atau Laporan Keuangan Pribadi

3. Laporan Kredit Terkini (<90 hari)

4. 2 Tahun Pajak Pribadi & Bisnis (jika berlaku)

5. Ringkasan Pinjaman dengan Detil LOE untuk Strategi Cash Out & Exit

6. Sewa Roll 6 bulan trailing

7. Kontrak Pelelangan Eksekusi untuk Pembelian

8. Penilaian atau Gambar Terkini dengan MLS Sold Comps – No Listed Comps

9. YTD Balance Sheet Building and Personal dengan YTD P & L selama 2 tahun

HUTANG KOMERSIAL

1. Formulir Pengiriman

2. File F1003 atau Fannie Mae 3.2, atau Laporan Keuangan Pribadi

3. Laporan Kredit Terkini (<90 hari)

4. 2 Tahun Pajak Pribadi & Bisnis (jika berlaku)

5. Ringkasan Pinjaman dengan Detil LOE untuk Strategi Cash Out & Exit

6. Sewa Roll atau salinan sewa (s)

7. Kontrak Pelelangan Eksekusi untuk Pembelian

8. Penilaian atau Gambar Terkini dengan MLS Sold Comps – No Listed Comps

9. YTD Balance Sheet Building and Personal dengan YTD P & L selama 2 tahun

PINJAMAN KONSTRUKSI

1. Formulir Pengiriman

2. File F1003 atau Fannie Mae 3.2, atau Laporan Keuangan Pribadi

3. Laporan Kredit Terkini (<90 hari)

4. 2 Tahun Pajak Pribadi & Bisnis (jika berlaku)

5. Ringkasan Pinjaman dengan Detil LOE untuk Strategi Cash Out & Exit

6. Lembar Kerusakan Biaya Pembangunan atau Konstruksi

7. Jadwal Menggambar

8. Kontrak Pelelangan Eksekusi untuk Pembelian

9. Kontraktor Lanjutkan

10. Penilaian atau Gambar Terkini dengan MLS Sold Comps – Future /

Nilai Nilai Selesai

11. YTD Balance Sheet dengan YTD P & L selama 1 tahun

HUTANG REHAB

1. Formulir Pengiriman

2. File F1003 atau Fannie Mae 3.2, atau Laporan Keuangan Pribadi

3. Laporan Kredit Terkini (<90 hari)

4. 2 Tahun Pajak Pribadi & Bisnis (jika berlaku)

5. Ringkasan Pinjaman dengan Detil LOE untuk Strategi Cash Out & Exit

6. Properti Investasi – Sewa Roll atau salinan sewa (s)

7. Kontrak Pelelangan Eksekusi untuk Pembelian

8. Penilaian atau Gambar Terkini dengan MLS Sold Comps – No Listed

Comps. Nilai yang Dinilai di Masa Mendatang

9. Biaya Rehabilitasi – Kerusakan

10. Rehab Draw

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *