Sejarah Hubungan Badan Real Estate

Pada awalnya, broker real estate dikenal sebagai perantara dan optioneers. Saat itu, praktik adat adalah untuk perantara untuk mengetahui tentang properti untuk dijual, tetapi untuk merahasiakannya dari perantara lain. Sulit bagi perantara ini untuk memungut bayaran untuk layanan mereka sehingga mereka akan menggunakan taktik yang tidak selalu sesuai dengan minat penjual mereka. Optioneers, di sisi lain, biasanya lebih berhasil dalam mengumpulkan biaya mereka karena mereka akan mengikat properti penjual di atas pilihan untuk membeli, menjual properti kepada pembeli dengan harga di atas jumlah opsi, membayar penjual harga opsi, dan kemudian mengantongi sisanya.

Bisnis pialang real estat awal diorganisasi secara longgar dan menggunakan metode-metode perantara yang sering tidak jujur, tunduk pada penipuan, dan yang mengambil keuntungan dari penjual dan pembeli. Akhirnya, konsep yang lebih baru dengan broker real estat menjadi agen dan karena kewajiban fidusia kepada penjual dan menerima pembayaran untuk layanannya dikembangkan. Konsep baru ini memaksa hubungan penjual dan pialang dengan tingkat layanan dan tugas yang lebih tinggi. Ini juga memungkinkan broker untuk mendaftarkan properti untuk dijual menggunakan kontrak. Kontrak-kontrak ini adalah apa yang sekarang kita lihat pada daftar. Bentuk awal dari daftar yang kami sebut daftar terbuka. Daftar terbuka adalah jenis kontrak cantuman tidak eksklusif yang mengotorisasi broker properti untuk menawarkan properti untuk dijual, mencari pembeli, dan mendapatkan bayaran untuk layanan setelah penutupan transaksi tersebut.

Broker lain juga bisa memiliki daftar terbuka untuk properti yang sama, tetapi hanya broker yang benar-benar menemukan pembeli akan menerima komisi. Selain itu, tidak ada broker yang akan mendapatkan bayaran jika penjual menjual properti. Daftar terbuka itu tidak mendorong kerja sama antara para pialang, karena setiap pialang dapat memperoleh daftar terbuka mereka sendiri. Untuk memecahkan masalah daftar terbuka, agen eksklusif daftar menjadi populer.

Daftar agen eksklusif adalah jenis kontrak pencantuman di mana penjual hanya menawarkan daftar kompensasi broker jika pembeli diperoleh melalui usaha broker atau upaya broker real estate lainnya. Ini berarti bahwa dalam situasi tertentu, seperti Dijual oleh Pemilik, pialang daftar mungkin tidak menerima kompensasi saat properti dijual. Dalam daftar agensi eksklusif, daftar pialang atau pialang lain yang bekerja dengan pialang pencatatan harus mendapatkan pembeli untuk mendapatkan klaim atas kompensasi.

Daftar agen eksklusif mendorong pialang bersaing untuk menemukan pembeli untuk listing, karena pialang daftar membayar biaya pialang jual. Namun, penjual masih tidak membayar biaya ketika penjual menemukan pembeli. Daftar agen eksklusif akhirnya memunculkan hak eksklusif untuk menjual daftar.

Perjanjian hak-untuk-menjual eksklusif, broker listing ditawarkan kompensasi dalam hal penjualan terlepas dari siapa yang membeli pembeli. Hak eksklusif untuk menjual daftar menjamin bahwa broker listing akan mendapatkan bayaran, bahkan jika broker yang bersaing atau penjual menjual properti. Ini memberikan perlindungan paling besar untuk broker listing dan dianggap sebagai kepentingan terbaik penjual karena broker listing akan mengerahkan upaya dan sumber daya untuk memasarkan properti, karena komisi dijamin selama jangka waktu perjanjian.

Bahkan setelah hak eksklusif untuk menjual listing menjadi populer, ada sedikit kerjasama antara broker, karena pembeli yang ingin membeli properti tertentu harus berurusan dengan broker yang memiliki daftar minat eksklusif. Itu juga cukup jelas bagi semua pihak di mana broker mewakili penjual dan bahwa pembeli tidak memiliki perwakilan.

Pada 1950-an ada tekanan untuk lebih banyak kerja sama antar broker. Akibatnya, broker yang bekerja dengan pembeli akan menghubungi broker yang bersaing untuk mempelajari inventaris mereka dan kemungkinan kecocokan untuk klien mereka. Transaksi sering mengakibatkan agen penjual tidak tahu penjual atau agen mereka dan hanya agen penjual yang berurusan dengan pembeli. Tiba-tiba, konsep bahwa pialang penjualan berutang kewajiban fidusia untuk hanya penjual tidak lagi konsep yang rapi dan logis. Namun, akan membutuhkan waktu bertahun-tahun sebelum konsep agensi yang tidak bisa bekerja akan diselesaikan dan mengarah ke representasi pembeli.

Sebagai 1950-an dan 1960-an berkembang, sistem broker koperasi yang lebih diformalkan, yang dikenal sebagai Beberapa Layanan Pencatatan (MLS), dikembangkan. Melalui MLS, konsep subagency berevolusi. Secara sederhana, ini berarti broker listing adalah agen dan hanya mewakili penjual. Daftar pialang akan merekrut rekan penjualan yang dipertimbangkan subagents dari penjual. Daftar MLS broker diperlukan untuk membuat daftar tersedia untuk semua broker bekerja sama dalam MLS mereka. Broker-broker yang bekerja sama ini juga dianggap sebagai sub-agen dari daftar pialang, yang merupakan agen penjual. Jika broker yang bekerja sama memiliki rekanan penjualan, mereka adalah subagen dari broker yang bekerja sama, yang merupakan subagen dari daftar pialang, yang merupakan agen penjual. Selama periode ini, hubungan biro iklan dengan pembeli tidak mungkin, karena hubungan biro iklan selalu dengan penjual. Satu-satunya kewajiban pemegang lisensi kepada pembeli adalah tidak berbohong ketika mengajukan pertanyaan tentang sebuah properti. Konsep "berhati-hatilah pembeli" adalah benar-benar kenyataan tentang bagaimana bisnis pialang beroperasi dan pembeli selalu tidak terwakili.

Munculnya konsumerisme, seperti yang dimanifestasikan dalam berbagai keputusan pengadilan, memberi tekanan pada bisnis pialang untuk lebih mementingkan kepentingan pembeli. Karena itu, pemegang lisensi yang bekerja dengan pembeli memiliki kewajiban afirmatif untuk mengungkapkan hal-hal yang diketahui mempengaruhi properti. Misalnya, jika pialang mengetahui bahwa atap bocor, ia harus mengungkapkan fakta ini. Konsep pengungkapan ini kemudian diperluas oleh pengadilan untuk memasukkan ketentuan tentang properti yang digunakan broker harus atau bisa tahu.

Pada tahun 1980-an, sebuah penelitian pemerintah menemukan bahwa hampir tiga perempat dari semua pembeli berpikir bahwa broker yang bekerja dengan mereka mewakili mereka sebagai klien. Penelitian yang sama menyimpulkan bahwa hampir tiga perempat dari semua penjual juga berpikir bahwa broker yang bekerja sama mewakili kepentingan pembeli. Segera menjadi jelas konsep-konsep undang-undang keagenan yang industri dan regulator pemerintah telah berusaha untuk memaksakan untuk menyederhanakan dan memperjelas hubungan agensi tidak berhasil. Tekanan berkelanjutan dari kelompok konsumen dan pengadilan akhirnya mengarah ke gerakan representasi pembeli tahun 1990-an.

Pada tahun 1991, National Association of REALTORS® membentuk kelompok penasehat untuk mempelajari isu perwakilan agensi. Kesaksian diterima dari praktisi real estat, pakar industri, publik, dan otoritas pengatur negara bagian. Laporan kelompok penasihat tersebut membuat rekomendasi berikut:

  • Kebijakan daftar beberapa NAR harus dimodifikasi agar penawaran subagensi opsional. Jika subagency tidak diterima oleh broker yang bekerja sama, maka broker listing adalah untuk menawarkan kompensasi kepada broker yang mewakili pembeli.

  • NAR akan mendorong asosiasi negara untuk mempromosikan perubahan dalam hukum dan peraturan real estat untuk mempromosikan pengungkapan opsi agensi. Opsi ini akan mencakup agen penjual, agen pembeli, dan agensi ganda yang diungkapkan. Tujuan dari rekomendasi ini adalah untuk membantu konsumen dalam membuat keputusan berdasarkan informasi tentang representasi.

  • NAR harus mendorong broker real estate untuk mengadopsi kebijakan perusahaan tertulis yang menangani penanganan hubungan keagenan dengan klien dan pelanggannya.

  • NAR akan mendorong pendidikan semua anggota pada topik perwakilan agensi. Badan pengatur negara juga akan didorong untuk memasukkan lembaga sebagai topik wajib dalam melanjutkan persyaratan pendidikan untuk semua pemegang lisensi.

Pada 1992, Asosiasi Nasional REALTORS® mengadopsi kebijakan berikut:

"National Association of REALTORS® mengakui agen penjual, agen pembeli dan mengungkapkan agensi ganda dengan informed consent sebagai bentuk representasi konsumen yang sesuai dalam transaksi real estate. Asosiasi ini menghormati kebutuhan semua REALTORS® untuk dapat membuat keputusan bisnis individual tentang praktik agensi perusahaan. Selain itu, NAR mendukung kebebasan memilih dan informed consent untuk konsumen atau layanan real estat ketika membuat hubungan agensi dengan pemegang lisensi real estate. "

Perubahan NAR terhadap kebijakan representasi ini mengubah cara praktik industri. Hak Eksklusif untuk Mewakili perjanjian pembeli sekarang memungkinkan pembeli untuk kontrak dengan pialang untuk menemukan, dan bernegosiasi, pembelian properti nyata. Umumnya, perjanjian ini adalah untuk jangka waktu tertentu dan mengharuskan pembeli untuk membayar komisi pada penutupan transaksi real properti. Sebagai agen pembeli, pialang pembeli berutang semua kewajiban fidusia (perawatan, kesetiaan, pengungkapan, kepatuhan, dan akuntansi) kepada prinsipalnya, pembeli.

Bagaimana Ulang Tahun Anda Mempengaruhi Hubungan Anda

Astrologi adalah ilmu yang luar biasa. Sayangnya, astrologi yang kebanyakan orang terkena sangat encer dan tidak akurat. Saya berbicara tentang berbagai ramalan astrologi yang diterbitkan di surat kabar dan majalah hari ini. Para penulis artikel tersebut menggunakan metode yang disebut bagan matahari terbit untuk membuat prediksi tentang berbagai tanda yang mencoba mengatakan sesuatu yang akurat tentang setiap tanda, yang merupakan sekelompok orang yang semuanya lahir dalam periode 30 hari. Prediksi ini jarang akurat dan jika akurat, itu lebih merupakan kecelakaan daripada yang dimaksudkan. Masalah dengan prediksi yang diterbitkan ini adalah bahwa mereka memberi astrologi nama yang buruk. Kebanyakan orang tertawa tentang hal-hal ini dan pada dasarnya apa yang dianggap sebagai ilmu suci di zaman kuno sekarang menjadi 'tipu muslihat' atau beberapa bentuk hiburan yang aneh. Ini menyedihkan ketika seseorang menganggap bahwa astrologi sejati, dan ilmu lain seperti Science of the Cards, dapat memberikan prediksi dan informasi yang benar-benar luar biasa yang dapat membuat perbedaan besar dalam kehidupan manusia.

Ulang tahun Anda pada dasarnya adalah cetak biru dari kehidupan yang Anda tuju. Seorang ahli perbintangan yang ahli atau pembaca kartu dapat memberi tahu Anda hal-hal tentang diri Anda yang akan mengejutkan Anda. Saya telah melakukan ribuan pembacaan menggunakan astrologi dan kartu-kartu bersama dan saya telah membantu klien-klien ini dengan berbagai tantangan yang mereka hadapi. Masalah yang paling umum dan biasanya paling penting adalah hubungan, biasanya hubungan intim dengan pasangan. Apa yang sebagian orang tidak tahu adalah bahwa setiap ulang tahun dalam setahun memiliki pola hubungan tertentu yang terkait dengannya. Beberapa pola ini sangat berbeda dan mudah diidentifikasi. Misalnya, beberapa ulang tahun dalam setahun cenderung menikah sementara yang lain tidak. Beberapa dari apa yang saya sebut ulang tahun yang 'tidak dapat menikah' ini akan sering menikah, tetapi jarang membuat kesuksesan yang langgeng. Beberapa ulang tahun tidak boleh benar-benar menikah sama sekali. Tetapi beberapa orang dari hari ulang tahun ini biasanya akan mencobanya, sering menyerah pada tekanan keluarga atau untuk membuktikan sesuatu kepada diri mereka sendiri. Tetapi pada akhirnya pernikahan ini gagal. Ketika saya melakukan hubungan membaca untuk seseorang, hal pertama yang saya lihat adalah potensi pernikahan atau potensi komitmen mereka. Itu membuat perbedaan dan membantu membingkai segalanya tentang kehidupan cinta mereka dalam konteks yang tepat. Ini bukan kutukan untuk dilahirkan pada hari yang tidak terlalu menyukai komitmen. Itu hanya sebuah pilihan, seperti yang lainnya, tidak positif atau negatif. Beberapa ulang tahun sangat berorientasi seksual sementara yang lain sangat berorientasi pada keamanan. Beberapa kreatif sedangkan yang lain lebih praktis dan terorganisir.

Sebagian besar informasi yang saya gunakan tentang hubungan dan hari ulang tahun berasal dari Science of the Cards. Dalam sistem ini setiap hari dalam setahun diberikan satu dari 53 kartu remi (52 ditambah Joker). Dan kartu itu memegang kunci takdir seumur hidup mereka, sama seperti tanda astrologi seseorang. Ini tidak hanya mengungkapkan informasi tentang potensi dan pola kehidupan cinta seseorang, tetapi mengidentifikasi ciri-ciri kepribadian utama dan pola pengalaman yang unik. Seringkali seseorang bahkan dapat mengatakan profesi apa yang terbaik dan bagaimana kehidupan seseorang dapat diekspresikan dengan cara yang tertinggi dan paling memuaskan. Di bawah ini saya memberikan sekilas tentang beberapa dari apa yang ditawarkan oleh sistem yang luar biasa ini. Anda akan melihat daftar ulang tahun, beberapa di antaranya adalah yang paling mudah menikah dan beberapa yang paling sedikit. Saya juga akan menyertakan di sini, untuk kesenangan Anda, Kartu Kelahiran khusus setiap ulang tahun dan satu atau dua selebritas yang memberikan contoh kualitas-kualitas yang disebutkan.

Daftar di bawah ini sama sekali tidak lengkap. Setiap ulang tahun memiliki rating yang sangat akurat. Ini hanya contoh. Ingatlah selalu ketika Anda membaca bahwa nomor Marriage-ability dimulai dengan 0 dan masuk ke 10, di mana 10 adalah yang paling mudah menikah dan 0 paling tidak.

o 1/1 = King of Spades; Marriagability Rating – 5; Selebritas yang lahir pada hari ini – J. Edgar Hoover, Verne Troyer; Komentar – Kartu paling kuat di dek!

o 1/5 = Sembilan dari Sekop; Marriagability Rating – 8; Selebritas yang lahir pada hari ini – Walter Mondale, Robert Duvall; Komentar – Memberi dan sangat teratur.

o 1/11 = Tiga Sekop; Marriagability Rating – 4-5; Selebritas yang lahir pada hari ini – Amanda Peet, Mary J. Blige; Komentar – Sangat kreatif dan artistik.

o 1/16 = Jack of Diamonds; Marriagability Rating – 5; Selebritas yang lahir pada hari ini – Kate Moss, Aaliyah; Komentar – Konflik batin antara kebebasan dan komitmen.

o 2/22 = Tiga Berlian; Marriagability Rating – 4; Selebriti yang lahir pada hari ini – JDrew Barrymore, Michael Chang; Komentar – Mungkin bukan materi pernikahan.

o 2/25 = King of Clubs; Marriagability Rating – 9; Selebritas yang lahir pada hari ini – Teh Leoni, Carrot Top; Komentar – Sangat cerdas.

o 2/22 = King of Diamonds; Marriagability Rating – 9; Selebriti yang lahir pada hari ini – JDrew Sharon Stone, Prince Edward; Komentar – Berkemauan keras / berpikiran bisnis.

o 3/10 = Lima Berlian; Marriagability Rating – 2; Selebriti yang lahir pada hari ini – Queen Latifah, Vanessa Williams; Komentar – Kebebasan, kebebasan, kebebasan!

o 4/5 = Tiga Sekop; Marriagability Rating – 3; Selebritas yang lahir pada hari ini – Amanda Mike McCready, Jane Asher; Komentar – Artis dan berorientasi pada perjalanan.

o 4/28 = Enam Klub; Marriagability Rating – 9; Selebritas yang lahir pada hari ini – Jessica Alba, Jay Leno; Komentar – Cinta dan seks, apa lagi!

o5 / 7 = Ratu Berlian; Marriagability Rating – 3; Selebriti yang lahir pada hari ini – Tracy Lords, Amy Heckerling; Komentar – Kreatif dan bimbang.

o 6/18 = Ratu Klub; Marriagability Rating – 7; Selebriti yang lahir pada hari ini – Paul McCartney, Isabella Rossallini; Komentar – Psikis dan sangat cerdas.

o 7/23 = Lima Klub; Marriagability Rating – 2; Selebritas yang lahir pada hari ini – Paul Woody Harrelson, Stephanie Seymour; Komentar – Kebebasan berarti segalanya.

o8 / 5 = Delapan Berlian; Marriagability Rating – 5; Selebriti yang lahir pada hari ini – Patrick Ewing, Anastasia Horne; Komentar – Banyak perkawinan sangat mungkin.

o 8/22 = Empat Klub; Marriagability Rating – 8; Selebritas yang lahir pada hari ini – Tori Amos, Layne Staley; Komentar – Diatur dan di-ground-kan.

9/15 = Sembilan Klub; Marriagability Rating – 7; Selebriti yang lahir pada hari ini – Pangeran Harry, Dan Marino; Komentar – Sangat seksi dan cinta rawan.

o 9/29 = Delapan Hati; Marriagability Rating – 7; Selebritas yang lahir pada hari ini – Natasha Wagner, Andrew Dice Clay; Komentar – Playboy / playgirl.

o 10/12 = Sepuluh Klub; Marriagability Rating – 6; Selebriti yang lahir pada hari ini – Kirk Cameron, Hugh Jackman; Komentar – Independen dan kuat.

o 10/31 = Empat Hati; Marriagability Rating – 9; Selebritas yang lahir pada hari ini – Durmont Mulroney, Jane Pauley; Komentar – Keluarga yang berorientasi dan kuat.

o 11/1 = Enam Berlian; Marriagability Rating – 7; Selebritas yang lahir pada hari ini – Jenny McCarthy, Anne Donovan; Komentar – Menikah dengan pria kaya / wanita!

o 11/27 = Enam Hati; Marriagability Rating – 8; Selebritas yang lahir pada hari ini – Robin Givens, Caroline Kennedy; Komentar – Hubungan jangka panjang.

o 11/1 = Ace of Diamonds; Marriagability Rating – 1; Selebritas yang lahir pada hari ini – Jay-Z, Jeff Bridges; Komentar – Jangan pernah menikah.

o 12/18 = Raja Hati; Marriagability Rating – 8; Selebritas yang lahir pada hari ini – Brad Pitt, Katie Holmes; Komentar – Sangat bengkok keluarga.

o 12/31 = Joker; Peringkat Marriagability – Siapa yang Tahu ?; Selebritas yang lahir pada hari ini – Anthony Hopkins, Val Kilmer; Komentar – Sebuah misteri bagi diri mereka sendiri.